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Comprare Immobili Senza Soldi

da / Monday, 07 May 2012 / Pubblicato in Blog

comprare immobili senza soldi
Si sente spesso parlare di come sia possibile comprare immobili senza soldi e sinceramente, se una persona non è molto dentro le dinamiche degli investimenti immobiliari, fatica un po’ a crederci.

Le tecniche per farlo sono tante (cessione del preliminare, frazionamento, saldo a stralcio, aste immobiliari, ecc) ma in sostanza alla fine ci si riduce sempre ad un unico punto per investire senza soldi: tu ci devi mettere la conoscenza e devi dimostrare a chi ha i soldi che l’investimento esiste ed è buono. Questa partnership tra te e chi mette il denaro è il punto focale per fare investimenti in immobili senza soldi.
 

La leva del debito

Vorrei fare un’osservazione che per molti è scontata, ma forse non per tutti. Investire in Immobili senza soldi non vuol dire che si fanno transazioni senza che nessuno metta un euro, qualcuno i soldi li deve mettere ma non devi essere tu che sei, o vuoi diventare, un investitore immobiliare.

Questo è possibile grazie alla leva del debito, praticamente prendi dei soldi a prestito, e adesso vedremo anche come, e li investi in immobili. I ritorni che ricevi per gli investimenti in immobili ti devono più che coprire le rate del prestito o del mutuo in modo tale che sia sempre qualcun altro a pagare per il tuo investimento e non tu con i tuoi soldi.

E’ il modo più classico per investire utilizzando una leva finanziaria, quella del debito buono che serve per aumentare gli investimenti possibili.
 

Ma in Italia si possono fare investimenti immobiliari come fanno in America?

Questi concetti di investire con il debito sono stati portati in Italia da autori famosi americani famosi come Kiyosaky e altri simili ma in realtà è qualcosa che viene fatto regolarmente in tutto il mondo, da molto tempo. Certo in America, prima della crisi finanziaria soprattutto, era molto facile adottare queste tecniche perché l’acceso al credito era molto agevole, pure troppo…

In Italia le cose sono sempre state un po’ diverse, per ottenere un mutuo è sempre stato difficile perché richiedono dei requisiti patrimoniali diversi e più rigidi. In America per esempio bastava portare un business plan credibile, mostrare che la rata del mutuo sarebbe stata coperta dall’affitto e ti concedevano il mutuo. In Italia devi presentare una busta paga e solitamente puoi richiedere un mutuo per circa 1/3 di quello che percepisci al netto di altri debiti.

Quindi in Italia è sicuramente più difficile fare questi investimenti usando la leva del debito ma si può, basta capire due cose fondamentali: chi può prestarti i soldi e soprattutto perché.
 

Chi finanzia investimenti immobiliari?

1) LE BANCHE
Gli istituti di credito sono ovviamente uno dei possibili finanziatori dei tuoi progetti immobiliari.
Voi provate a chiedere un prestito ad una banca perché volete investire in azioni, ve lo danno? Probabilmente siete fortunati se non chiamano il manicomio per rinchiudervi subito! Se invece chiedete un mutuo per comprare una casa, fatti i dovuti accertamenti e controlli, ve lo possono anche concedere.
Che differenza c’è? Le banche stesse credono che un investimento immobiliare sia qualcosa di solido e inoltre c’è l’immobile stesso a garanzia, quindi un bene reale e non cartaceo.

C’è un fatto importante da capire tuttavia, le banche in Italia non “capiscono” l’investimento immobiliare a fondo, nel senso che non gli interessa se ci sono i numeri per un ottimo affare. Loro guardano la tua situazione patrimoniale e soprattutto vogliono vedere una robusta busta paga.

Non tutti sono in grado di avere i requisiti giusti però. La banca è quindi un possibile finanziatore, buono perché presta i soldi ad un tasso relativamente basso, però per fortuna non è l’unico, anzi…
 
2) I MEDIATORI CREDITIZI
Questa figura sta scomparendo ma è giusto nominarla. Sono praticamente intermediari tra te e la banca e alle volte riescono a farti avere mutui che le banche direttamente non ti concederebbero. Sono comunque simili alle banche come tipologia di finanziatore perché ti servono requisiti simili per ottenre un prestito.
 
3) I FINANZIATORI PRIVATI
Chi sono queste persone? Sono persone benestanti che, come tutti, hanno il problema di far fruttare al meglio i propri soldi. Ne conoscerai anche tu intorno a te di persone così, sono solitamente titolari di impresa, dirigenti, investitori.
Capiscono di business e investimenti e sono pronti a partecipare a buoni investimenti che gli arrivano sulla scrivania.
Il patto è questo: tu metti la conoscenza e ti occupi di gestire il progetto, loro mettono i soldi. Dipenderà poi dall’accordo che fate, ma solitamente siete soci nell’affare e le percentuali si dividono, anche non equamente, nel senso che l’investitore prende di più, ma tu, non mettendo neanche un euro, puoi entrare in un affare molto grosso e prenderti la tua fetta.
 

Cosa rende un progetto finanziabile?

Come detto le banche vogliono vedere la tua busta paga ma i finanziatori vogliono vedere solo una cosa: i numeri.
Se tu proponi un progetto di investimento immobiliare serio e di cui puoi provare la potenzialità con dei numeri reali, allora hai molte possibilità di trovare un finanziatore.
 


 

“L’investitore Immobiliare Live”, il primo campo di addestramento in Italia sugli investimenti immobiliari che ti insegna ad investire basandoti su numeri reali e dati oggettivi per rendere i tuoi progetti finanziabili

15 Commenti to “Comprare Immobili Senza Soldi”

  1. Lollom20 says : Reply

    Interessante l’articolo. Il problema è che non tutti hanno i contatti “giusti” per ottenere un prestito da finanziatori privati. Insomma premesso che oggi più che mai le banche sono assai riluttanti a fornire prestiti se non su basi più che solide i comuni mortali difficilmente, specie con la crisi trasversale di oggi, possono “girare” in ambienti pieni di persone danarose e disposte a “far correre soldi propri” . Insomma, parliamoci chiaro, per avere le conoscenze giuste in questa direzione bisogna frequentare circoli altolocati,rotary clubs et similia. Un comune mortale stipendiato tenderà a frequentre “suoi simili” con buona pace d’ogni aspirazione tesa alla ricerca del finanziatore.Almeno che non mi si voglia far credere che un cassa inegrato od un lavoratore interinale sia quotidianamente attorniato da affabili tycoon….. LORENZO

    • Davide Colonnello says : Reply

      Ciao Lorenzo, hai sollevato un buon punto.

      Un cassa integrato o un lavoratore interinale, per fare l’esempio che hai fatto tu che conoscenze hanno di immobili? Se non ne hanno nessuna chiaramente non troveranno nessuno.

      Se invece hanno le conoscenze per determinare e gestire un investimento immobiliare vedi che i soci finanziatori li trovano. Devi mostrare i numeri. Se ci sono i numeri la persona giusta li vede.

      Per farti un esempio, puoi andare da un costruttore benestante della tua città e se hai dei numeri validi da mostrargli è un buon candidato per investire con te perché è già nel settore.

      Inoltre il privato non ti presta i soldi ma diventa un socio finanziatore, quindi è nel investimento con te, non gli devi tornare i soldi, ma vi dividete i profitti in parti da decidere (solitamente prende di più il finanziatore..).

      • Tuniserba says : Reply

        Ciao Davide.
        Da quello che vedo io tra chi è esperto di operazioni immobiliari le operazioni valide e con un rendimento accettabile di un 20% in 6-9 mesi non sono più come prima.Chi ha molta liquidità da gestire non nè ha abbastanza da fare.I mutui a Milano non si danno come 5-6 mesi fa.Nel mio caso se c’è veramente l’affare chi mette i soldi lo trovo.L’affare è fattibile al 100%?Su questo punto molti si fermano.
        Sto parlando di professionisti e non gente alle prime armi.

        Buona domenica!

        • Come metto il mio nome e cognome perchè mi ha messo una parte della email?

          Grazie mille.

          • Davide Colonnello says :

            Ciao Juri,

            Mi fa piacere che confermi il fatto che se i numeri ci sono la gente che investe si trova.
            A detta di Nello Sgambato il mercato è effettivamente cambiato come dici tu, è più lento perchè si fa fatica a vendere.
            Gli affari si trovano, ne abbiamo trovati live anche all’ultimo corso, con rendimenti “in pancia” anche del 50%.
            Però in questo momento di mercato non ci si può aspettare di capitalizzare dopo 6 o 9 mesi, in media siamo più sui due anni per chiudere un’operazione.
            Ecco perchè i calcoli dei numeri per la fattibilità di un’operazione si fanno addirittura presupponendo di non riuscire a vendere l’immobile.

          • Juri Alberi says :

            Addirittura bisogna tenere gli immobili 2 anni?Ovviamente le operazioni da chiudere in 6 mesi sono rare visto che uno se le trova le fa da solo senza condividerle.Anche un mio amico che ha iniziato nel 2007 ha avuto grosse difficoltà a vendere.Ha studiato e fatto molti corsi.Quindi l’unica strategia è quello o c’è ne sono altre?Conviene andare ad investire in Florida o altri paesi al Mondo?La capacità di una persona di successo è proprio quella di adattarsi!Io non so come trovare le operazioni da fare consigliare a chi ha i soldi.Ovviamente più uno è esperto e più ci vuole vedere dentro bene.
            Grazie mille Davide.
            Buon weekend!

          • Davide Colonnello says :

            Non c’è una regola per quanto bisogna tenere gli immobili, li vendi prima che riesci ovviamente. Però, realisticamente, dipende dal mercato. In una situazione di mercato in crescita si vende velocemente, se il mercato è in crisi come ora si fa fatica a vendere.

            Chi compra solo per rivendere velocemente ha enormi problemi in un mercato ribassista come ora.

            Ecco perché è bene iniziare queste operazioni con l’idea addirittura che non si venderà per niente. Se l’operazione ha senso anche così, cioè ci sono i numeri, allora è un’operazione da fare.
            Poi quindi se riesci a vendere dopo 6 mesi tanto meglio, ma se vendi dopo 2 anni ha senso lo stesso, capisci?

          • Juri Alberi says :

            Io ho capito Davide.Anche se sei esperto può volerci del tempo.Come dice Kiyosaki è meglio investire per il cash flow che per i capital gains.In Usa gli affitti rendono di più e fanno presto a sgombrare gli inquilini.Grazie mille.Buon weekend!

      • Davide Colonnello says : Reply

        Aggiungo anche che non è indispensabile conoscere un industriale che possa finanziare l’immobile in contanti, ma semplicemente una persona di classe media che può richiedere un mutuo e ha qualche soldo da parte che vuole investire è un socio ideale, no?

    • Beniamino says : Reply

      e’ vero l’articolo aiuta molto a capire, ma sono d’accordo con te. non’e’ per tutti
      ti far conoscere come un esperto e se frequenti i soliti ambienti quando ti capita l’occasione ti prendono per matto.

      Benjamin

    • moreno says : Reply

      Ma c’è un altro problema non da poco: se anche il cassintegrato o stipendiato a basso reddito frequenta gente ricca sai spesso che succede? 1) lo dileggiano e/o comunque non lo prendono nella dovuta considerazione quand’anche l’affare è il bello del mondo e/o 2) si fanno dare l’affare e poi zac! Se lo fanno loro e chi si è visto si è visto, altrochè condividere!Inutile negare l’evidenza!

  2. Gumante says : Reply

    Bisogna tener conto che sull’affitto ci devo pagare le tasse….e non penso che con la rimanenza riesco a coprirmi la rata del mutuo…….

    • Davide Colonnello says : Reply

      Si può coprire la rata del mutuo con gli affitti, anche in Italia e al netto delle tasse. Accendendo un mutuo lungo a 25 o 30 anni la rata si abbassa e hai più margini di manovra. Poi per esempio, con la tecnica del frazionamento, comprando e frazionando ti ritrovi ad avere due bilocali (e quindi due affitti) a coprirti una rata del mutuo.

      Questi concetti e tecniche sono spiegati in modo molto dettagliato sia nel videocorso che al corso in sede di Nello Sgambato dove addirittura si dimostrano queste operazioni facendo esempi in tempo reale.

  3. juri alberi says : Reply

    Ciao a tutti.
    Io noto che i soldi ci sono ma non c’è la percezione di fare un affare.Se uno ha i soldi li investe dove ha un buon ROI.Chi vuole i soldi sicuri non li investirà mai.Bisogna essere certi che uno abbia davvero i soldi da investire quando c’è un affare concreto spiegato nei dettagli nel business plan.

  4. claudio says : Reply

    penso che in questo momento, per chi puo’, l’immobiliare, sia buono come investimento, o almeno dovrebe esserlo. cio’ che lascia titubanti è la paura o il timore che il futuro, che la ripresa stenti. pero’ penso che i vantaggi superino gli eventuali svantaggi, con un orizzonte temporale almeno di 3 anni. cosa ne pensate?

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