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Compravendita immobiliare, cessione del preliminare

da / Wednesday, 30 November 2011 / Pubblicato in Blog

Una delle strategie della compravendita immobiliare senza tanti capitali è quella della cessione del preliminare di compravendita immobiliare.
Questa è una tecnica che, insieme alla cessione del preliminare a squadra e al frazionamento immobiliare, viene spiegata molto approfonditamente durante il nostro corso immobili.
 

Il Contratto Preliminare

Quando si acquista una casa si stipula un contratto con il venditore in cui ci impegnamo a saldare l’importo totale pattuito al rogito, cioè alla data in cui viene fatto l’atto notarile. Al momento della firma si versa anche una caparra confirmatoria al venditore che solitamente è del 10% del prezzo pattuito ma si può abbassare anche fino a 2 o 3 mila euro.
 

Cos’è la cessione del preliminare?

Il contratto preliminare è quindi un diritto, ma non un obbligo, di comprare la casa alla data del rogito e questo diritto può essere ceduto a terzi. In questo modo si ha la possibilità di entrare in una compravendita immobiliare senza neanche doversi intestare l’immobile o pagare l’intera somma per esso.
 

Come funziona la cessione del preliminare nella compravendita immobiliare?

Cessione del Preliminare di Compravendita Immobiliare

Compravendita Immobiliare, Cessione del Preliminare

Dalla stipula del contratto preliminare alla conlusione della compravendita deve passare più tempo possibile. Ci accordiamo con il venditore che il rogito sarà tra un anno. Abbiamo così un anno di tempo per cedere il preliminare.
Significa che non è nostra volontà comprare realmente la casa, ma vogliamo solo rivendere la casa ad un prezzo più alto di quello che abbiamo pattuito.

Facciamo un esempio:
Trovo una casa che ha i requisiti che cerco che è sul mercato per 105.000 €.
Offro al venditore 90.000 con rogito tra un anno e una caparra confirmatoria di 2000 €. Psicologicamente lui è contento perché pensa di aver venduto l’appartamento e accetta.
Noi in realtà non vogliamo comprarlo ma abbiamo un anno di tempo per rivendere l’appartamento a terzi.
Troviamo un acquirente per 100.000 €.
Cediamo a lui il contratto di compravendita preliminare e dei 100.000 che pagherà, 90.000 andranno al venditore originale e 10.000 andranno a me.
 

Conclusione

Siamo entrati in un affare da 100.000 euro investendone solo 2.000 di tasca nostra. Abbiamo incassato 10.000 € con un utile lordo di 8.000 € senza intestarci la casa o accedendere mutui.

Ovviamente c’è il rischio di non riuscire a vendere prima del rogito ed ecco perché è sempre bene fare questo tipo di operazioni con una strategia precisa con immobili che in ogni caso saresti intenzionato ad acquistare.
Come trovare gli immobili giusti e i dettagli su questo tipo di operazioni sono uno degli argomenti principali del corso immobiliare di Classe Quattro.
 

14 Commenti to “Compravendita immobiliare, cessione del preliminare”

  1. Carlo says : Reply

    Da quello che scrivi sembra tutto giusto, ma con il mercato rallentato e in calo non è facile per niente.

    Se non trovi nessun acquirente poi devi comprarti l’immobile.

    • Hai ragione Carlo, ed ecco perché è meglio fare questa operazione con un immobile che in ogni caso vuoi comprare come investimento e quindi ti sei accertato che stai comprando a sconto. Devi avere quindi idea di cosa ci vuoi fare con l’immobile dopo (affittarlo, frazionarlo, ristrutturarlo, ecc).

      Comunque ti dirò, anche se non riesci a vendere l’immobile e non lo vuoi acquistare, potresti anche scegliere di perdere la caparra versata. E’ un “gioco” delle probabilità. Se fai 5 operazioni, 2 possono anche andarti male e perdi la caparra, ma con le altre 3 recuperi le perdite e vai in guadagno.

      Sempre meglio fare queste operazioni in squadra comunque così dividi il rischio, aumenti le operazioni e alzi le tue opportunità di guadagno.

  2. LOLLOM20 says : Reply

    Concordo con Carlo….L’investimento di soli 2000 euro è esclusivamente sulla carta perchè, prendendo a prestito il gergo delle scommesse, potenzialmente stai “puntando”” 100000 euro per vincere 8000 euro lordi….Certo se quella casa l’avresti comprata comunque allora è un altro conto però cui subentrano altre dinamiche rispetto a chi intraprende la via dell’investitore “tout court”……A questo punto mi vado a puntare 100000 euro su una partita del barcellona a 1.08 sui book asiatici che accettano grandi somme..hhiihihiihhih

    • Davide Colonnello says : Reply

      Ciao Lollo, la cessione del preliminare è solitamente usata all’interno di una strategia più ampia che prevede l’acquisto dell’immobile se non si riesce a vendere prima del rogito. Lo so che l’hai detto per scherzo, ma ovviamente non c’è proprio paragone tra gli immobili e le scommesse sportive… 🙂

  3. Futuro3010 says : Reply

    l’OPERAZIONEPRESENTA DEI RISCHI FISCALI:
    1.mo Il fisco puo’ presumere una doppia compravendita nel qual caso i contraenti delprimo passaggio si espongono sanzioni fiscali pesanti
    2.do l’operazione ripetuta diventa “continuativa ” e pertanto occorre aprire la partita Iva con annesse e connesse spese

    • ClasseQuattro says : Reply

      Ciao Futuro3010,

      La pratica della cessione del compromesso è molto diffusa e normale. Il Fisco non la può considerare doppia compravendita perchè semplicemente non si fanno 2 compravendite, si va al rogito una volta sola. Quello che si cede non è la casa, ma il preliminare che è un contratto. La cessione di contratti è prevista dall’ordinamento giuridico italiano.

      Se l’operazione diventa continuativa è vero, meglio aprire la partita Iva. Ma è un rischio questo? Semmai un vantaggio perchè si possono scaricare i costi e avere un’attività vera e propria. Il bello però è che si può iniziare come persone fisiche all’inizio per testare il terreno senza dover aprire immediatamente una P.IVA sobbarcandosi i costi quando non si sa ancora se l’attività sarà profittevole. Se la cosa diventa continuativa vuol dire che è profittevole, quindi la P.IVA è un costo necessario (che comporta anche dei vantaggi) per fare business.

  4. Luca says : Reply

    Ma che voi sappiate questa tecnica si può effettuare anche nel Regno Unito?

  5. Federico says : Reply

    ciao ragazzi, mi sembra tutto chiaro, solo vorrei chiedere questo. Se io trovo l’acquirente e cedo il contratto preliminare, il venditore va a rogito dal notaio con il compratore finale, la somma totale viene incassata dal venditore originario ed è quindi questo che mi deve versare la differenza del mio guadagno ? Grazie !!

  6. ciprian says : Reply

    Se non si rivende l’immobile, si perde “solo” la caparra, o si rischiano anche danni maggiori? Non so ad esempio un appello in tribunale per non aver rispettato il contratto preliminare?:)
    Grazie

  7. Diego says : Reply

    Salve, mi piace molto quest’idea della cessione del preliminare. Ma quando vuoi vendere il preliminare a terzi a un prezzo più alto, come si dividono i soldi, nel senso il compratore finale vedrà che ci ho guadagnato facendo una speculazione o no?

    • Investitore Immobiliare says : Reply

      Sì ma è il prezzo per il tuo servizio. Tu sei riuscito a vendere una casa che lui non era riuscito a vendere. Lui è contento perché ha concluso l’affare e tu hai la tua fetta. Tutti vincitori.

  8. paolondra says : Reply

    Sono capitato su questo sito per caso, e devo dire che sono abbastanza disgustato dallo spirito della “tecnica”.
    Il margine andrebbe fatto quando si crea valore, in un modo o nell’altro. Se l’idea è solo di speculare sul differenziale, senza alcuna intenzione di comprare, dove sta il valore? ma non vi vergognate a fare questo giochetto con venditori di immobili che credono nella vostra buona fede? Gran furbacchioni, proprio quello di cui ha bisogno questo nostro povero Paese…

    • Investitore Immobiliare says : Reply

      Ciao Paolondra,

      Stai vedendo la cosa dal lato negativo. La situazione è questa:
      – Il venditore cerca di vendere ma non riesce e ha un immobili sul groppone che gli costa
      – Tu fai un contratto di cessione del preliminare e cerchi di vendere l’immobile
      – Lui fra l’altro può continuare a provare a vendere l’immobile (e se lo vende però deve riconoscerti una parte in base alla caparra versata)
      – Se lo vendi tu gli fai un favore perché lo aiuti a vendere e, giustamente, prendi la tua fetta per il lavoro fatto.

      Stai semplicemente aiutando domanda e offerta ad incontrarsi, questo è il valore che metti tu nell’operazione.

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