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Guadagnare con il Frazionamento Immobiliare

da / Wednesday, 02 November 2011 / Pubblicato in Blog

Tra le tante tecniche di investimento negli immobili, il frazionamento immobiliare è una delle strategie più efficaci e che può garantire dei ritorni molto importanti a chi sa come fare. Perché?
Perchè si trasforma una casa non molto richiesta dal mercato e difficile da vendere, in due appartamenti ristrutturati e molto più ricercati.

Cosa vuol dire frazionare un appartamento?

Significa prendere un appartamento grande di almeno 100-120 mq (a seconda delle zone) e dividerlo in 2 appartamenti più piccoli.
L’immagine sottostante mostra un esempio di un frazionamento immobiliare.
frazionamento immobiliare

Le case più richieste dal mercato

La maggior parte degli acquirenti di case vuole:
a) un Bilocale o un Trilocale, nuovo, al piano alto con ascensore.
b) Essere vicini al luogo di lavoro
c) Avere i figli vicino alle scuole
d) Essere vicini all’università
e) Vivere in un’area ben servita

Cosa c’è sul mercato invece?

Invece ci sono tantissime case, soprattutto degli anni ’60, ’70, e ’80 molto grandi e piuttosto vecchie che andrebbero ristrutturate e quindi nessuno le vuole.

Cosa può fare un investitore immobiliare intelligente?

Imparare a trovare le giuste opportunità ricercando quelle case che si possono frazionare. In questo modo si trasforma una casa grande non richiesta dal mercato in due più piccole, ristrutturate e molto più richieste. E ovviamente il prezzo delle singole abitazioni è molto più alto.

Quanto si può guadagnare?

Facciamo due calcoli per valutarne l’opportunità ma ti invito a non credermi sulla parola e a guardare i prezzi degli appartamenti grandi nella tua città in confronto ai bilocali nuovi. Più o meno scoprirai che siamo lì!
Un quadrilocale o più nella provincia di Milano, trovato a buon prezzo seguendo certe regole e direttive, si può trovare a 150000 Euro.
Ipotizziamo che per le spese di frazionamento e una leggera ristrutturazione si spenda 50000 €.
Si spende un totale di 200000 €.

I bilocali nuovi nella stessa zona costano circa 140000 €, quindi avendone due il valore del nostro immobile acquistato è salito a 280000 € contro i 200000 pagati ottenendo un Margine Operativo Lordo (MOL) di 80000 Euro.

Questo è solo un esempio di frazionamento immobiliare fatto con dei dati medi della provincia di Milano ma la stessa operazione si può fare ovunque se ci sono i numeri giusti.

Finanziare l’operazione

Quando uno legge queste cifre si può anche spaventare e chiedere: “Sì ma questo è un modo di investire solo per chi ha tanti soldi”. Beh, se uno ha la possibilità economica di fare tutto con i propri soldi lo può fare, ma non avrebbe neanche molto senso.
Si usa invece usare la leva finanziaria e farsi finanziare in parte queste operazioni dalla banca, da mediatori creditizi o finanziatori terzi. In questo modo si può eseguire un operazione del genere mettendo di tasca propria solo qualche migliaio di Euro.

Conclusioni

Ora non tutte le case vecchie e grandi sono frazionabili, ma sono tante, molte di più di quanto uno si immagini.
Per chi conosce i giusti parametri per trovarle questa è una possibilità fantastica per investire nel mercato immobiliare.

Non ci si improvvisa investitori immobiliari, ma si può imparare da chi lo fa come professione.

“Operare con gli Immobili”, il primo corso in Italia sugli investimenti immobiliari pratico e concreto dove si trovano le opportunità di investimento immobiliare durante il corso!

 

8 Commenti to “Guadagnare con il Frazionamento Immobiliare”

  1. Michele says : Reply

    buon giorno devo dire che questo articolo mi ha molto colpito.fino a poco tempo fa non sapevo neanche cosa fossero i frazionamenti immobiliari.interesante anche la grafica dove tutto e spiegato alla perfezione.

  2. Felice says : Reply

    Veramente geniale, peccato che ne in una frazione non ci hai messo il bagno

    • ClasseQuattro says : Reply

      Ciao Felice, ovviamente il bagno si crea nella fase di ristrutturazione! Nei costi inseriti per la ristrutturazione il bagno ci rientra

  3. Luca says : Reply

    Salve, trovo molto interessante il frazionamento immobiliare, sarebbe molto utile e soprattuto molto importante poter ricevere dettagliate e complete specifiche informazioni riguardanti la parte fiscale da dover affrontare e come poter fare uso di possibili opportunità vantagiose a sopperire la maggiore parte delle spese da affrontare.

  4. Michele Digioia says : Reply

    Io trovo invece questo articolo un puro esercizio matematico e niente di più.
    Ci sono tutta una serie di errori grossolani di cui non se ne parla affatto. Ad esempio non vengono considerati affatto i costi delle agenzie e spese notarili nel calcolo complessivo, così come gli interessi bancari.
    Non si parla delle imposte da pagare sulla plus valenza nel caso in cui gli immobili vengono acquistati e venduti in un arco temporale inferiore ai 5 anni.
    Vorrei proprio trovare in provincia di Milano un quadrilocale di 120mq a 150mila Euro a cui aggiungere SOLO 50mila euro per ristrutturare e frazionare il tutto in due immobili separati.
    Vorrei vedere come li rivendi allo stesso valore che riporti di 140mila Euro, ovvero allo stesso prezzo del nuovo. Il nuovo ha il vantaggio della clase energetica A, B o al peggio C, mentre le case vecchie partono dalla classe energetica D in poi e con 50mila Euro di ristrutturazione non venitemi a dire che puoi aumentare di tanto la classe energetica.

    Insomma tante belle parole ma provate a seguire quello che è raccontato quì e vi troverete a spendere 350mila euro e a guadagnare qualche migliaio….se tutto và bene.

    Ah dimenticavo…e nel tempo necessario a fare tutte queste operazioni, pagate l’IMU, la tassa sulla spazzatura, spese condominiali, etc.

    Michele

    • Classe Quattro says : Reply

      Ciao Michele,

      Grazie per il tuo contributo. Questa tecnica è sviscerata nei dettagli durante il corso Immobiliare e le opportunità che hanno i numeri per essere fatte le troviamo live al corso!

      Ovvio che in questo articolo mancano diversi dettagli, è dura compattare un corso di 2 giorni in una pagina! 🙂

  5. vincy says : Reply

    Bisogna mettere in conto :
    – le spese di agenzia (circa 3%+IVA) sia sull’acquisto che sulla vendita….
    – spese notarili e tasse per l’acquisto, imposte da pagare sulla plus valenza (perchè si va a rivendere prima dei 5 anni), specialmente se si fa mutuo e si fa un altro atto dal notaio, possono superare tranquillamente il 10% del capitale complessivo;
    – spese tecniche per il frazionamento, spese per la ristrutturazione 50.000,00 €…sempre che non ci siano sorprese e utilizzando materiali e finiture di livello medio/basso;
    – interessi bancari, se siamo fortunati ad ottenere il mutuo, che sarà del 75% del valore dell’immobile….quindi dobbiamo possedere il 25% dei 150.000,00, capitale per l’agenzia, notaio e in piu i 50.000,00 di restauro; inoltre l’incentivo del 50% della spesa di ristrutturazione verrà trasferito ai compratori dei due immobili frazionati, quindi non godiamo neanche di questo;
    – trovare un immobile in cui sia possibile proprio fisicamente fare i due ingressi separati…ciò comporterà anche una variazione a livello condominiale delle tabelle millesimali, con altre spese tecniche….

    A tutto ciò si somma la bassa probabilità di rivendere i due immobili restaurati, sempre in classe G o al massimo F, ad un buon prezzo. (con la crisi, oggi, tutti tendono a contrattare di tanto il prezzo)

    Un investimento di questo tipo si pareggia vendendo i due immobili almeno a 125.000,00 € ciascuno…le spese totali ammontano a circa 100.000,00 €

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