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La regola del 6% negli Immobili

da / Thursday, 10 November 2011 / Pubblicato in Blog

Un investimento immobiliare comporta delle capacità, dell’impegno, del tempo e delle risorse. Non è come mettere i soldi in banca dove prendi un tasso di interesse anche se non fai nulla.
Gli Immobili richiedono un certo grado di coinvolgimento e, per questo, il rendimento minimo accettato per un immobile dalla maggioranza degli investitori è il 6% annuo.

Cioè vuol dire che se compro un appartamento e lo metto a reddito (lo affitto), mi aspetto di prendere almeno il 6% di ritorno.

Questo dato è importante perché serve ad un investitore esperto come punto di partenza per le sue valutazioni.
 

ROI (Return On Investiment)

Il ROI è un indicatore che indica la redditività dell’investimento.
Ecco la formula per calcolare il ROI:
ROI = Ritorno sull’investimento / Investimento Iniziale

Quindi se voglio calcolarlo per le case, se un immobile costa 100.000 €, deve rendermi di affitto annuo almeno 6000 € (500 € al mese). E questo è, come abbiamo detto, il risultato minimo accettato dagli investitori.
Quindi per applicare la formula:
ROI = 6.000 € / 100.000 € = 6%

Se non ottieni almeno questa cifra è meglio che tu metta i soldi sul Conto Arancio dove, senza tante complicazioni, ti danno il 4,20% all’anno.
 

Finanziare l’Investimento

Negli investimenti immobiliari tuttavia, se operi sempre con il tuo capitale, devi avere tanto capitale e occorre tempo per ottenere risultati importanti. O sei Paperone e ti puoi comprare in contanti decine di appartamenti, oppure devi necessariamente ricorrere ad un finanziamento di terzi per alcuni investimenti immobiliari (mutuo in banca, finanziatori esterni, ecc).

In questo caso fai l’investimento ma non usi solo il tuo capitale. Praticamente stai usando la leva finanziaria per controllare con una somma minore un capitale più grosso. Ecco che allora dobbiamo capire il concetto di ROE.
 

ROE (Return On Equity)

Il ROE indica la redditività del tuo capitale investito.
Ecco la formula per calcolare il ROE:
ROE = Ritorno sull’Investimento netto / Capitale proprio impiegato

Il vero scopo di un Investitore Immobiliare è massimizzare la redditività dei SUOI soldi investiti e non quello di massimizzare la redditività di tutto il capitale (che include quello prestato).
Se l’investimento lo fai tutto con i tuoi soldi, il ROE è uguale al ROI. Invece più usi soldi di terzi, più il ROE sarà alto.

Ad esempio, l’appartamento di prima costava 100.000 €. Questa volta non metto 100 mila euro di tasca mia ma chiedo 70.000 € alla banca. La rata del mutuo è di 300 € al mese, mentre per l’affitto ricevo 500 € al mese. Quindi il mio utile netto al mese è di 200 € (2400 € all’anno)

Quindi il ROE in questo caso è:
2400 € / 30.000 € = 8%
 

Conclusioni

Con un semplice finanziamento abbiamo ottenuto due cose:
a) Un aumento del ROE, quindi significa che abbiamo fatto rendere di più il nostro capitale.
b) Abbiamo utilizzato meno capitale per fare lo stesso investimento. Quindi, a parità di condizioni, abbiamo capitale rimasto per fare un altro investimento.
 

Alti Ritorni

Se hai capito il meccanismo allora probabilmente hai intuito la possibilità grossa di ottenere alti investimenti usando meno soldi tuoi possibili. Se diventi un bravo investitore immobiliare, usando le tecniche giuste, il tuo ROE può aumentare esponenzialmente. Nelle operazioni totalmente finanziate da terzi, il tuo ROE tende addirittura all’infinito perché otterresti un ritorno senza aver messo nessun capitale di tasca propria.

Ovviamente qui è fondamentale saper gestire bene il rischio, cosa che ogni investitore professionista deve saper fare. Mai avventurarsi in operazioni con leva alta senza sapere quello che si fa.

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4 Commenti to “La regola del 6% negli Immobili”

  1. Tony2557 says : Reply

    Mi sono iscritto al vostro sito più per curiosità che per altro, pensando che forse ci fosse qualche strada che non avessi esplorato nel mondo immobiliare, ma aih me vedo dalle vostre mail che non c’è nulla di nuovo all’ orizzonte.
    Mi sembra un po’ semplicistico determinare la convenienza di investimento di un immobile solo attraverso la vostra formuletta.
    Se proprio volessi mantenere valida la vostra ROI , vuol dire che rientrerei del capitale dopo 17 anni, supponendo di aver avuto una fortuna sfacciata nel aver trovato sempre inquilini perfetti, che la casa in partenza non abbia più di 3/4 anni ( dove si trova una casa a 100.000 euro due mesi fa ho venduto un Box in provincia per 60.000 euro) altrimenti le spese straordinarie (non quelle ordinarie) mi potrebbero mangiare vivo.
    Senza addentrarci poi nella tipologia dell’ immobile e della sua collocazione o in una proiezione finanziaria dello stesso.
    Se uno volesse mettere a reddito un immobile sono ben altre le analisi e formule da considerare che non la vostra ROI
    Io non so se risponderete a questa mail, ma una cosa vi chiedo non mandatemi più mail di nessun tipo, il modo che proponete di fare investimenti immobiliari è vecchio come Noè.
    Ci sono ben altri modi di fare investimenti immobiliare che garantiscono un ritorno molto più interessante di quello che proponete.

    Distinti saluti

    Tony2557

    • Ciao Tony, spero che tu capisca che questi articoli sono di tipo “entry level” per dare anche alle persone che, a differenza di te, magari partono con meno conoscenze sugli investimenti immobiliari ma possono essere interessate all’argomento. Con questi articoli non “proponiamo” nessun investimento come hai scritto tu, ma cerchiamo solo di chiarire alcuni punti. Al corso degli Immobili tenuto dal nostro esperto immobiliare Nello Sgambato spieghiamo invece ad un livello molto più alto come operiamo nel settore immobiliare.

  2. Sdaa says : Reply

    non avete tenuto presente tra l’altro le imposte derivanti dal reddito d’affitto. Articolo molto semplicistico ed illusorio

    • Davide Colonnello says : Reply

      Ciao Sdaa,

      Come scritto nell’articolo, la regola del 6% è un primo calcolo che si fa per scremare gli immobili potenzialmente interessanti da quelli che non lo sono. Non si va a guardare il pelo nell’uovo. Quelli che danno un rendimento minimo del 6% con un primo calcolo meritano di essere visti e poi entra in gioco la fase di negoziazione prima e poi la valorizzazione dell’immobile.
      Tuttavia il calcolo del 6% lo facciamo veramente così come punto di partenza.

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